Seguindo a tendência do cenário nacional, o segmento começa a apresentar os primeiros sinais de reabilitação, com boas expectativas futuras, porém, com os pés no chão.

MESMO LENTA, RETOMADA DE ECONOMIA FAZ CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS APOSTAR NA CONFIANÇA DOS CONSUMIDORES E REVER ESTRATÉGIAS DE NEGOCIAÇÃO.


Não é novidade que o mercado imobiliário é um dos primeiros a sentir efeitos de crises econômicas e um dos últimos a se recuperar na retomada do crescimento.

Seguindo a tendência do cenário nacional, o segmento começa a apresentar os primeiros sinais de reabilitação, com boas expectativas futuras, porém, com os pés no chão.

Principalmente em relação aos empreendimentos comerciais, fica claro aos empresários que em um país como o Brasil, com ciclos econômicos geralmente instáveis, otimismo excessivo pode se transformar em um fator de risco. A cautela é normal e bem vinda.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Fernando Willrich
Presidente do Secovi

“Como a recuperação econômica é muito tímida, o setor ainda enfrenta muitas dificuldades. E em ano eleitoral, será preciso aguardar a política econômica do próximo governo para avaliar melhor o futuro”, destaca Fernando Willrich, presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi).

Mesma opinião tem a economista do Sinduscon – Grande Florianópolis, Ludmilla Custódio, que acredita que, aos poucos, os compradores vão adquirir mais confiança.

“Acredito que até o fim de 2018 iremos passar por um período de transição para retomada real do crescimento. E em geral, períodos de transição são períodos de observação e ajustes”, pondera.

Mesmo assim, depois de pelo menos três anos de queda de vendas acentuada e baixos percentuais de valoração, desde o último trimestre de 2017 a recuperação do segmento de imóveis comerciais vem acontecendo. De forma lenta, é verdade, mas é uma recuperação.

Os resultados do Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial (IGMI-C), divulgados pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV), mostram que os primeiros efeitos da retomada do nível de atividade da economia brasileira sobre a recuperação na rentabilidade do setor começam a aparecer, algumas vezes na forma de incremento, outras, de estabilidade.

Fonte: Instituto Brasileiro de Economia/FGV

No primeiro trimestre de 2018, as taxas de retorno da renda, capital e total foram de, respectivamente, 1,47%, 0,23% e 1,70%, sobre o trimestre anterior. A taxa de retorno do capital apresentou sua segunda variação positiva, após seis trimestres consecutivos em contração.

Já a taxa de retorno da renda desacelerou com relação ao trimestre anterior, fazendo com que a taxa de retorno total também desacelerasse com relação à observada no último trimestre de 2017 (1,90%). Com este resultado no primeiro trimestre de 2018, a taxa de retorno total manteve-se praticamente estável com relação à do último trimestre de 2017.

Fonte: Instituto Brasileiro de Economia/FGV

Um dos índices utilizados como referência para o crescimento de demandas nesse segmento é o número de empregos em escritórios gerados no período e, depois de três anos de queda acentuada, para este ano, o mercado projeta expansão perto de dois dígitos no número de vagas.

A verdade é que a recuperação da economia vem, sim, estimulando a abertura de novas empresas e a reabertura de outras, e de acordo com Ludmilla Custódio, os dados de constituição de empresas da Junta Comercial de Santa Catarina (Juvesc) são a maior prova disso: houve um crescimento de 132,62% quando comparamos o ano de 2017 e 2018.

Ludmilla Custódio
Economista Sinduscon Grande Florianópolis

“Em relação às vendas de unidades comerciais, não possuímos dados, mas os alvarás de construção autorizados indicam crescimento de 60% entre 2016 e 2017”, complementa a economista.

EMPREENDIMENTOS MISTOS COMEÇAM A GANHAR ESPAÇO


Como a economia não é estática, de olho nas oportunidades geradas pelos – ainda tímidos – sinais de recuperação que o mercado de imóveis comerciais vem apresentando, as empresas colocam em prática novidades, seja na forma de apresentar os empreendimentos ao público, nas características de seus lançamentos ou mesmo nas formas de negociação e financiamento.

“Há cada vez mais construtoras oferecendo financiamento direto, e nos últimos anos observamos um movimento, ainda discreto, de construtoras que optam pela oferta de imóveis mistos, ou seja, residenciais e comerciais.

Ainda recente por aqui, esse estilo de empreendimentos já é uma tendência em grandes cidades, pois oferece no mesmo espaço um ambiente destinado à moradia e outro a trabalho, lazer e comércio”, comenta a economista do Sinduscon, Ludmilla Custódio.

São novidades evidenciando que, mesmo com a compreensível cautela provocada pela retração do mercado nos últimos anos, construtoras e incorporadoras permanecem atentas aos movimentos do mercado, mas ‘à espreita’.

“A questão é que nossa reação está muito relacionada à instabilidade econômica pela qual passamos nos últimos quatro anos, e acredito que os reflexos serão sentidos ainda por algum tempo”, avalia José Castelo Deschamps, diretor da Beco Castelo.

Com opinião semelhante, o presidente do Grupo Lumis, Paulo Silveira, acredita que a cautela em relação ao segmento de imóveis comerciais não é exclusividade dos empresários, mas se estende também aos clientes.

“O mercado já está em processo de recuperação e é possível sentir uma melhora gradual. Acredito que este é um dos melhores momentos para investimentos neste setor, em função de que o valor de venda do metro quadrado apresenta o menor preço praticado nos últimos cinco anos, e, por um outro lado, a aplicação financeira está congelada em torno de 5%. Assim, este tipo de investimento proporcionará um ganho real superior a inflação nos próximos anos”, avalia Silveira.

 
  • O IGMI-C é um índice de rentabilidade do mercado brasileiro de imóveis comerciais. Foi desenvolvido em 2011 pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundaçõ Getúlio Vargas (FGV).
  • O objetivo do IGMI-C é retratar da forma mais abrangente possível a evolução da valorização dos preços e dos rendimentos do segmento de imóveis em todo o Brasil.
  • A série histórica dessa divulgação iniciou em 2000 e tem atualização trimestral, com números relacionados ao Retorno de Renda, Retorno de Capital e Retorno Total.
  • O IGMI-C é calculado com base em informações fornecidas voluntariamente por um grupo de participantes envolvendo investidores institucionais e empresas ligadas ao setor imobiliário, tais como entidades de classe, consultores, administradores e festores de carteiras imobiliárias, incorporadores e outros.

CLIENTE GANHA FORÇA PARA NEGOCIAÇÃO

NA LUMIS CONSTRUTORA, ORDEM É ENCONTRAR MELHOR PROPOSTA E CONQUISTAR COMPRADOR

Em 2015, com a entrega do Duetto Office, a Lumis Construtora fez a estreia no segmento de empreendimentos comerciais. E foi em grande estilo: construção de característica mista, o Duetto Office é “complementado” pelo Duetto Residence e tornou realidade uma proposta diferenciada – e exclusiva – em uma das regiões que mais se desenvolve no município de Palhoça, próxima à BR 101 e incrementada por shoppings, universidades, escolas, supermercados e comércio.

Construído em um período que marcou o fim de um grande crescimento da construção civil e o prenúncio da instabilidade econômica que se instalou no País, o empreendimento nasceu a partir de uma negociação com os proprietários originais do terreno, que colocaram como condição para a venda a execução de uma obra mista.

E mesmo acreditando que a procura por imóveis comerciais ainda está aquém do que se espera, a Lumis Construtora já está construindo um segundo empreendimento comercial, desta vez na região continental de Florianópolis.

Paulo Silveira
Diretor da Lumis Construtora

“A instabilidade da economia brasileira teve impacto direto no mercado da construção civil e foi o principal motivo para os resultados negativos que ocorreram nos últimos anos. Mas acreditamos que nos próximos dois anos, dependendo da região investida, a retomada será grande e, quem sair na frente terá o que oferecer ao cliente que quer investir”, afirma Paulo Silveira, diretor da Lumis Construtora.

A exemplo do que aconteceu com o Duetto Office, também neste novo empreendimento comercial a opção pelo segmento foi baseada em negociações com os proprietários do terreno, e além da localização privilegiada (na Avenida Santa Catarina, no Estreito) e da alta qualidade em acabamentos da Lumis, o Black Office Class terá no design e na oferta de áreas de uso comuns (muito procuradas atualmente em empreendimentos corporativos), seus grandes diferenciais.

“O projeto contempla bicicletário com banheiros e chuveiros, salas de reuniões compartilhadas, auditório reversível para dinâmicas em grupo e sala de relaxamento para funcionários, entre outros espaços especiais. São itens que destacam o Black Office em relação aos concorrentes, e farão dele uma referência em prédios corporativos no Estreito”, diz Silveira.

Se as vendas ainda não correspondem às expectativas, a empresa vem buscando alternativas e adotando ações que facilitam o contato com o cliente e contribuem para movimentar o mercado. Segundo o diretor da Lumis Construtora, é necessário atender as novas tendências, criadas a partir das mudanças de comportamento dos consumidores que querem novidades, inovação e tecnologia, mas também personalização e exclusividade.

“Nosso comercial está aberto a escutar todas as propostas de negociação e buscar a melhor alternativa para que as vendas sejam concretizadas. O importante agora é sermos assertivos na escolha dos projetos, investirmos em inovação agregando valor ao produto, mantendo um bom custo para ser competitivo e continuando o processo da conquista do cliente e de seu encantamento, sempre”.

CHAVE DOS IMÓVEIS MAIS CEDO NAS MÃOS

PEDRA BRANCA MUDA REGRA DE MERCADO, FACILITA PAGAMENTOS E ALCANÇA RESULTADOS

Com a valiosa experiência adquirida a partir dos diferenciados empreendimentos comerciais já construídos no bairro com o qual compartilha o nome, a Cidade Pedra Branca vem apostando em um comportamento diferenciado para marcar sua presença de mercado, desenvolvendo alternativas tanto no perfil dos empreendimentos disponibilizados aos clientes quanto nas ações de marketing para alcançá-los.

Especialmente no caso do Atrium Offices, por exemplo – empreendimento entregue em 2016 e considerado um ícone da Pedra Branca -, as distinções começaram já no desenvolvimento do projeto, e vêm se renovando até os dias de hoje, na comercialização dos espaços ainda disponíveis.

Conforme pontua Marcelo Gomes, presidente da Pedra Branca, o Atrium foi a primeira construção catarinense de perfil 100% comercial a obter o certificado Leed Gold, que atesta o potencial sustentável das edificações.

Marcelo Bonassis
Gerente comercial da Cidade Pedra Branca

“A avaliação leva em conta a utilização de infraestrutura com ventilação e iluminação naturais e o uso de materiais ecológicos e renováveis, e a certificação Leed Gold garante ao Atrium Offices uma condição de referência no Estado com relação à tecnologia embarcada para a sustentabilidade”, avalia.

Planejado para ser um ambiente descontraído, estimulante para atrair empresas e profissionais que estejam prontos para conviver com a inovação, não por acaso, tem como slogan “Um novo jeito de trabalhar”.

Desde o princípio, as singulares características arquitetônicas já serviram para encantar o público e alavancar as vendas, e segundo Marcelo Bonnassis, gerente comercial da Pedra Branca, a decisão de ampliar as condições de negociação e trabalhar fomentando novos negócios foi um caminho natural.

Segundo o gerente, em se tratando de empreendimentos prontos, a prática de mercado é a entrega de chaves ao proprietário ocorrer a partir da quitação de 50% do imóvel, mas uma condição especial ofertada pela Cidade Pedra Branca – e inicialmente válida até junho, mas prorrogada até setembro – viabiliza a disponibilização das salas comerciais do Atrium com o pagamento de 10% do valor total.

“E os 90% restantes são parcelados em 100 vezes, sem aplicação de juros nas 24 primeiras parcelas, sobre as quais incide apenas a correção anual de IGP-M”, explica.

Trata-se de um financiamento mais amplo do que o comumente oferecido pelo mercado, que, em média, pratica 60 parcelas.

“Essa condição torna a compra muito mais vantajosa que o aluguel de espaços comerciais, e vale muito a pena investir em parcelas que representam aquisição de patrimônio. Ainda mais se levarmos em consideração que o IGP-M, que é o mesmo índice aplicado ao reajuste dos contratos de locação”, complementa Bonnassis, reforçando que o grande objetivo da campanha é fomentar negócios e estimular as empresas a investir em sede própria.

De acordo com o gerente comercial da Cidade Pedra Branca, depois da estagnação nos anos de 2016 e 2017, o mercado está respondendo; ainda de forma cautelosa, mas respondendo.

“O otimismo em relação ao ano de 2018 vem se confirmando: no primeiro semestre tivemos dois meses especialmente significativos (abril e maio), e o movimento do mercado sinaliza para continuidade desse processo”, conclui.

CAUTELA LEVA À MUDANÇA DE RUMO

BECO CASTELO ALTERA PROJETO COMERCIAL PARA RESIDENCIAL ESPERANDO MAIOR SINALIZAÇÃO DE CRESCIMENTO

Cautela e segurança. Essas são as palavras-chave das decisões tomadas pelo empresário José Castelo Deschamps, diretor da Beco Castelo, para encarar e explicar a atual situação do mercado de imóveis comerciais, principalmente em Florianópolis.

Com a experiência de mais de 40 anos de atuação no segmento da construção civil, Castelo passou os últimos quatro anos sem lançar empreendimentos comerciais, aguardando a estabilização do mercado. Ele consegue, sem dificuldades, listar uma serie de pontos que pesaram nessa decisão.

José Castelo Deschamps
Diretor da Beco Castelo

“Quando o mercado está aquecido as pessoas investem em imóveis, porque sabem do valor e da capitalização do bem, e nesse contexto o imóvel comercial é reconhecido como uma excelente forma de investir. Por outro lado, em momentos de economia restrita quando as coisas não andam bem, acontece o contrário, e os imóveis comerciais são, em uma lista de bens, os primeiros dos quais a pessoa se desfaz”.

E, segundo o empresário, esses imóveis “usados”, normalmente com preços mais baixos, acabam concorrendo com as unidades novas, ofertadas pelas construtoras e incorporadoras. Em Florianópolis, segundo acrescenta, existe ainda o elevado valor das taxas de coleta de lixo e de IPTU aplicada aos imóveis novos.

“Quando o cidadão compra um imóvel, isso também faz parte dos custos com os quais terá que arcar. O cliente resiste mais, e por conta de todas essas questões, as construtoras e incorporadoras acabam ficando receosas em lançar empreendimentos”, conta.

Nos últimos três anos a Beco Castelo entregou dois diferenciados empreendimentos comerciais no bairro Estreito: o Centro Executivo Imperatriz (em 2014, com 148 salas e 13.799 mil m² de área), e o A&A Phillip Business Center (em 2015, com 142 salas e 14.367 mil m²), o que representa uma média expressiva.

No caso de novos projetos da Beco Castelo, foi a dúvida em relação ao volume de vendas possível de ser atingido, inclusive, que motivou a conversão de um projeto comercial em um empreendimento residencial, que atualmente já está nos órgãos competentes, em fase de aprovação.

“A compra do terreno, muito bem localizado na região central de Florianópolis, foi realizada a partir da proposta de construirmos um edifício com salas comerciais, mas isso aconteceu no auge da retração das vendas deste tipo de imóveis, e com base na avaliação e prospecção de vendas que fizemos, percebemos que o percentual de vendas seria em torno de 20 a 30%.

Como a expectativa dos imóveis residenciais ainda é muito boa optamos pela mudança. A cautela falou mais alto. Será um empreendimento com duas torres, 108 unidades e uma infraestrutura diferenciada. É o terceiro projeto desta envergadura que vamos apresentar ao mercado, e essas decisões vêm dando muito certo”, justifica o empresário.

Atento ao mercado a ponto de decidir mudar um projeto devido à sinalização das aspirações da clientela, José Castelo Deschamps identifica uma demanda específica por imóveis corporativos com metragens maiores – entre sete e 15 mil m² de área construída, em sua avaliação. Nesse caso, especificamente em Florianópolis as construtoras enfrentam um problema a mais nesse sentido, devido principalmente ao elevado preço dos terrenos e ao “restritivo” Plano Diretor.

“São construções que possivelmente influenciariam positivamente, e muito, nas questões de mobilidade, diminuindo deslocamentos. Mas acabamos ficando sem espaço para isso, ou segurança jurídica para empreender”, diz.