Built to suit é um termo em língua inglesa, traduzido como “construir para servir”, e vem sendo cada vez mais utilizado pelo setor imobiliário para nomear um contrato de locação não residencial, comumente chamada de locação comercial, de longo prazo, na qual o locador constrói ou reforma substancialmente um determinado imóvel para servir aos interesses do locatário.

Built to suit é um termo em língua inglesa, traduzido como “construir para servir”, e vem sendo cada vez mais utilizado pelo setor imobiliário para nomear um contrato de locação não residencial, comumente chamada de locação comercial, de longo prazo, na qual o locador constrói ou reforma substancialmente um determinado imóvel para servir aos interesses do locatário.

Tal modalidade de contrato foi inserida no ordenamento jurídico brasileiro no ano 2012, quando acrescentou-se o art. 54-A à Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012).

Os contratos do tipo built to suit diferenciam-se daqueles tradicionais de locação porquanto o locador, ao firmar o contrato, dispõe-se a locar um imóvel devidamente pronto para atender aos interesses do locatário, adequando-o às características por ele elencadas, de acordo com suas atividades. Em alguns casos, o locador, de acordo com as necessidades do locatário, vai ao mercado para adquirir o terreno ou imóvel que será objeto da futura locação.

Nesse caso, o contrato é celebrado previamente, antes da construção ou reforma do imóvel, passando a viger a locação somente quando o bem estiver pronto para ser utilizado pelo locatário. As condições, previsão de entrega das chaves, valores e prazo de locação, entre outras obrigações recíprocas, no entanto, são firmadas desde o início para que o locador tenha segurança na realização do investimento.

Os contratos built to suit devem ter prazo determinado e, dado o investimento realizado pelo locador, normalmente são firmados por prazos longos, de 10 anos ou mais.

Registre-se que nessa modalidade de negócio prevalecerão as condições livremente pactuadas pelas partes, privilegiando-se a autonomia de vontade das mesmas, o que restringe a tentativa futura de uma delas alegar eventual nulidade pactual, evitando-se, dessa forma, prejuízos ao outro contratante.

Ainda, visando proteger o locador, detentor do capital para fazer o investimento no bem que se destinará ao uso do locatário, dispõe a lei que a multa em caso de denúncia antecipada do locatário poderá alcançar o valor total das locações mensais que ainda restam para finalizar o contrato.

Portanto, apesar de ser mais complexo que a locação habitual, esse tipo de negócio vem se tornando cada vez mais comum em nosso mercado imobiliário, uma vez que contempla tanto os interesses do locatário, que não precisa dispor de vultosos valores para adequar o imóvel à sua atividade comercial ou industrial, e ao locador, que ao fazer o investimento garantirá uma renda de alugueis por grande período.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Jefferson Antonio Sbardella
Advogado militante na área de direito imobiliário, sócio do escritório Sbardella & Danielli Advogados Associados e Professor universitário na área de Direito Civil.